新加坡房屋租凭纠纷

在新加坡，房东与租客之间产生矛盾与纠纷是十分普遍的。虽然如此，鲜少人知道房东能够通过什么法律途径解决这类纠纷。这份指南将会为房东提供一些有关于房东在遇到租凭纠纷时所拥有的权利以及现有解决这类纠纷的法律途径。

(1) 租客不按时交租金

租客一般都有义务向房东付还租金来换取租用房屋的权利。因此，租约通常都会注明租客必须定期交付租金，例如在租约上注明租客必须在每个月的第一天交付租金。房东是有权向租客要求交付在租约上所注明的租金金额。

房东在遇到租客不按时交租的时候所能采取以下的法律行为：

• 起诉租客毁约（租约）
• 向法庭申请庭令重夺房屋占用权
• 重新进入房屋并且没收租约
• 动用扣押财产权，扣押租客财产并且将其变卖

(2) 在租期内对房屋造成损坏

租约里一般会注明租客不得在租期内对房屋造成任何损坏。租客应该在同意签署租约前先确认所租的房屋的状况是否良好并且没有受到任何的损坏，以防在签署租约后才发现房屋有损坏时让房东谎称房屋是在租期中被租客损坏的。

房东在遇到租客对房屋造成损坏时所能够采取一下的法律行为：

• 起诉租客毁约（租约）
• 向法庭申请庭令重夺房屋占用权
• 重新进入房屋并且没收租约

(3) 租客拒绝在租约期满或被终止后搬离房屋

租客拒绝依照租约在租约期满或被终止后搬离是应该怎么办？租客在租约期满或被终止后仍然居留原地的行为被称之为“土地占有”。

在遇到此类情况时，房东可以向租客收取从租约期满到租客搬离房屋的时候的那段时间的双倍租金或者租客所占用的房屋的价值的双倍金额。房东在这种情况下无需提前通知租客将需付上这笔金额。

(4) 分租房屋或转让租约给他人

不少房东即使在租约里注明租客不得在未获得房东同意前将房屋分租或将租约转让给他人，依旧会遇到这类情况。虽然租约有注明不得擅自分租或将租约转让，若租客想向房东取得同意分租或转让租约，房东仍然不应该刻意或毫无理由地拒绝给予同意。

房东可以采取的法律途径

房东能够通过以下几种的法律途径来解决以上所提到的租凭纠纷：

（1）向租客提出诉讼，控告租客违约

由于租约是一种合法契约，租客必需依照租约中所立条款履行义务，否则将会被视为违约。

租约一般都会注明一些标准的条款，例如：租客必需准时交租、确保房屋保持状态良好、在未经房东同意前不得擅自将房屋分租或将租约转让以及在合约结束之后租客必需搬离房屋。因此，房东有权在租客无法履行以上所例条款时向租客提出诉讼。由于举证责任是在房东身上， 房东若想成功向租客提出诉讼就必须有足够证据来证明租客确实做出了违约行为。如租客确实违反了租约，法庭将会依照房东所承担的损失来计算损失赔偿额。

（2）向法庭申请庭令重夺房屋占用权

房东有权在租客未付清已拖欠超过21天的租金、对房屋造成损坏或者擅自分租房屋或转让租约并且被付于多过原本需付给房东的房租金等情况下向法庭申请庭令重夺所租出的房屋的占用权。在法庭批准下达庭令后，房东便能依照庭令重夺所租出的房屋的占用权。

租客未能准时交租

若租客未能准时交租，房东必需先向租客传达一封催还债款通知书。房东必需在催还债款通知书上注明姓名和住址，并且将通知书传达到租客所租的房屋。房东可以利用挂号信来向租客传达通知书以防租客事后否认收到房东所传达的通知书。房东若想阻止房东向法庭申请庭令就必须在收到房东的通知书后以挂号信在房东的住址偿还欠下的房租。

租客对房屋造成损坏

当租客对房屋造成不合法的损坏，房东可以向法庭申请庭令向租客索取赔偿。

租客擅自分租房屋或将租约转让给他人

房东在遇到在租客擅自分租房屋或将租约转让给他人时并在以下两种情况下有权向法庭申请庭令重夺房屋占用权：

• 当租客在分租或转让租约时所收到的租金超过了所分租或转让的部分所能获得的租金
• 当租客在分租或转让租约时所收到的租金和所需付给房东的租金相比超出110%

重夺房屋占用权的庭令一般都无法对承租者执行。然而，若法庭认为根据租约租客是不被允许分租房屋、将租约转租给他人或者租客利用房屋进行非法或不道德行为，法庭将会准许庭令执行在承租者上。

（3） 重新进入房屋并且没收租约

房东一般有权力因租客未有交付租金或对房屋造成损坏而没收租约。租约会在房东重新进入房屋之后自动取消。

若租约中没明确地注明房东有没收租约的权力，法庭会在两种情况下解读租约为已包含了没收权力条款让房东拥有明确的没收租约权力：

• 对于租客未能准时交租，所欠下的租金过期了大概有30天或者租客仍有一部分的租金未还清
• 对于房屋受到损坏，租约租期必须长过七年并且已在土地局注册

租客可以在房东正在向法庭申请庭令执行他重新进入房屋或没收租约的权力时向法庭申请阻止房东重新进入房屋或没收租约。若租客未能准时交还租金，租客也只能够在还清所有所欠下的租金和房东诉讼费才能阻止房东申请庭令。若租客愿意如此解决纠纷的话，之前所签署的租约将会继续到期满为止。

（4） 动用扣押财产权，扣押租客财产并且将其变卖

房东有权向法庭申请扣押令状来索取在房东申请令状钱租客所欠下长达12个月的租金。房东应该尽快向租客追讨欠下的租金而并非故意拖长时间，例如，等到租客欠下快12个月的时间才作出申请。房东必须注意自己本身并没有权力亲自在租客未能交付租金时扣押租客的财产。

在法庭批准申请后，法庭会给予房东一份扣押令状而且一位执行吏，法庭的执行官，将会被授权到房屋扣押任何属于租客的动产，比如家具等动产。

扣押令状和扣押财产通知必须被传达给租客，通知租客执行吏将会扣押他的财产。租客在收到通知之后必须在5天之内偿还所欠下的租金。租客亦可以向法庭申请阻止房东变卖他的财产。若租客不回复令状和通知书并且偿还所欠租金或取得庭令阻止变卖他的财产，房东就能行使期权把租客的财产卖掉。房东变卖财产所收到的收益回先用来支付执行吏的费用，才能用来还清租客所欠下的租金。

庭外调解方法

其他能够解决租凭纠纷的法律途径如下：

（1） 调解

当房东与租客之间有纠纷时，可以考虑到社区调解中心进行调解。社区调解中心有为房东与租客在以下几种情况下提供调解服务：

• 对于生活安排不能达到共识
• 对一方或双方使用不当的言词
• 一方或双方都做出不当的行为
• 所涉及金额少达$5000,以口头协议为根据的免利息的金钱交易

调解的好处包括：

• 调解是闭门进行的。因此，双方的身份和在调解中所讨论的事不会被外泄。
• 庭外调解相比下较省时。调解通常能够在一两个小时内和一两个会议后结束。
• 庭外调解相比下较省钱。调解服务是免费的，只有提诉者需付$15的行政费。
• 调解过程且非正式，并且能够提供创意的解决办法。双方一般都能从中找出对彼此都有利的解决方案。
• 调解能够保护解决纠纷后双方的关系

（2） 到小额索偿法庭控告索偿

若调解无法解决纠纷，双方可以到小额索偿法庭控告索偿。双方无需聘用律师就能够到小额索偿法庭控告另一方来索偿。到小额索偿法庭控告索偿是对涉及少于$10,000的索偿案来说最有成本效率的解决办法。小额索偿法庭有权审判任何有关于租期不到两年的租凭纠纷。涉及保证金和租金等租凭纠纷通常都是在小额索偿法庭解决的。

若要到小额索偿法庭申请索偿，需付一笔控告费。适用的控告费如下：

 法庭会在收到控诉时，先安排双方进行由注册官主导的调解和咨询。注册官会先试图通过调解协助双方解决纠纷。法庭通常会在原告人提出控诉的10至14天之内安排调解和咨询。若双方依旧无法通过调解解决纠纷，双方就会在咨询后的10天之内收到审讯的通知。如果索偿案是由裁判员审理，裁判员也可能先探讨调解的可能性才审理索偿案。

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